Wohnraumberechnung – So zahlst du weniger
Die Wohnraumberechnung ist die wichtigste Grundlage für einen Miet- oder Kaufvertrag auf dem Immobilienmarkt. Die Größe der Wohnfläche bestimmt den Preis. Sie ist neben Lage und Ausstattungsmerkmalen ausschlaggebend bei der Bewertung der Immobilie. Als Verkäufer oder Vermieter musst du die Vermessung des Wohnraums vor Vertragsgestaltung sorgfältig und nach der richtigen Methode durchführen. Nur so ermittelst du einen Preis für Verkauf oder Vermietung, der später nicht reklamiert werden kann.
Bist du selbst Mieter oder Käufer einer Immobilie, solltest du zur Sicherheit die Angaben aus deinem Mietvertrag überprüfen. Wurde die Wohnfläche auf dem Papier zu großzügig angegeben, zahlst du einen überhöhten Kaufpreis oder eine zu hohe Miete. Mit einer eigenen Wohnraumberechnung sicherst du dich ab.
Wohnraumfläche und Mietnebenkosten
Die Grundmiete eines Mietobjekts ergibt sich aus der Größe der Wohnfläche. Davon hängt auch die Höhe der Mietnebenkosten ab. Bestimmte Ausgaben darf der Vermieter über die Quadratmeterzahl der Wohnfläche umlegen. Dazu gehören Gebäudeversicherungen, Heizungswartungen oder Schornsteinfeger. Je größer deine Wohnfläche ist, desto höher fällt dein Anteil an diesen Kosten aus. Es lohnt sich also doppelt, die Wohnraumberechnung einmal genau nachzuprüfen: Grundmiete und Mietnebenkosten hängen vom Ergebnis ab.
Wohnraumberechnung – unterschiedliche Ergebnisse je nach Messmethode
Es gibt verschiedene Methoden für die Wohnraumberechnung. Sie führen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Üblich ist bei der privaten Nutzung von Immobilien die Berechnung nach der WoFlV (Wohnflächenverordnung). Dabei werden nur reine Wohnflächen eingerechnet. Hierzu gehören alle Wohnräume, Küchen, Bäder und beheizte Hausflure. Für nicht heizbare Poolräume oder Wintergärten rechnest du 50 % der Fläche ein. Balkon und Terrasse zählen zwischen 25 % und 50 % in der Wohnraumberechnung.
Bei Räumen mit Dachschrägen kommt es auf die Höhe an. Ist die Schräge maximal einen Meter hoch, zählt sie nicht zur Wohnfläche. Bei ein bis zwei Meter hohen Schrägen rechnest du 50 % der Fläche ein. Ab zwei Metern Höhe gilt der Bereich zu 100 % als Wohnraum.
Laut der Wohnflächenverordnung sind Räume außerhalb der Wohnung wie Garagen, Keller, Heizungsräume und Abstellkammern keine anrechenbaren Wohnflächen. Sie gehören nicht in die Berechnung.
Günstige Methode der Wohnraumberechnung für Immobilienbesitzer
Die häufig angewandte Berechnung der Wohnfläche nach der DIN 277 erfasst Bauwerke und Nutzflächen. Dabei zählen auch Terrassen und Balkone zu 100 % zur Wohnfläche. Selbst Treppen und die Flächen unterhalb von Dachschrägen werden hier voll berücksichtigt. Diese Berechnungsmethode ist damit die vorteilhafteste Variante für Verkäufer und Vermieter. Im Ergebnis kommt sie zur höchsten Quadratmeterzahl bei der Wohnraumberechnung, also auch zum höchsten Preis.
Für ältere Immobilien gilt manchmal eine alte Methode, die heute kaum noch eine Rolle spielt. Es ist die Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV). Sie gilt nur noch für Immobilien, die vor dem 31.12.2003 nach dieser Methode berechnet wurden. An den so berechneten Räumen darf es nach diesem Datum allerdings keine baulichen Veränderungen gegeben haben.
Was tun bei falscher Wohnraumberechnung?
Die Wohnfläche ist im Mietvertrag ausgewiesen. Ob sie stimmt, kannst du leicht selbst nachprüfen. Dazu misst du alle anrechenbaren Flächen nach und addierst die. Ist deine Wohnfläche tatsächlich kleiner als im Mietvertrag ausgewiesen, solltest du deinen Vermieter informieren. Es gibt eine Toleranzgrenze von 10 %, die von den Mietern akzeptiert werden muss. Wenn die Flächenberechnung aber um mehr als 10 % abweicht, muss nachgebessert werden. Du kannst eine Korrektur des Vertrags und eine Erstattung der bisher zu viel gezahlten Nebenkosten verlangen. Lässt sich dein Vermieter nicht darauf ein, ist in bestimmten Fällen eine Mietkürzung möglich.
Umgekehrt kann dein Vermieter bei fehlerhafter Berechnung keine Nachzahlungen von dir verlangen. Stellt er im Laufe des Mietverhältnisses eine höhere Wohnfläche fest, darf er den Mietvertrag für die Zukunft anpassen. Rückwirkend kann er jedoch keine Ansprüche an dich geltend machen.
Genaue Messung schafft Sicherheit
Die wenigsten Mieter beschäftigen sich mit einer Nachprüfung ihrer vertraglich zugesicherten Wohnfläche. Dabei kann es leicht zu Messfehlern bei der Berechnung des Wohnraums gekommen sein. Möglich sind auch falsche Einstufungen von einzelnen Bereichen. Dabei werden Räume als bewohnbar erklärt, die nicht zur Wohnfläche gehören. Die Größe des Wohnraums bestimmt Mietpreis und Nebenkostenanteil mit und sollte daher korrekt sein.
