Ein Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters, was viele Menschen fälschlicherweise annehmen. Das Gesetz sieht vor, dass das Mietverhältnis auch nach dem Ableben des Mieters fortbesteht. Diese Thematik beschäftigt auch einen Leser, dessen Bruder alleiniger Mieter einer Wohnung ist. Die Frage, die sich stellt, ist, ob die Erben nach dem Tod des Mieters weiterhin Miete zahlen müssen und ob sie möglicherweise auch für Reparaturkosten oder Mietschulden verantwortlich sind.
Rechtslage zum Mietverhältnis nach dem Tod
Gemäß § 563 BGB erlischt das Mietverhältnis nicht mit dem Tod des Mieters, sondern bleibt zunächst bestehen. Das bedeutet, dass die Miete bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin zu zahlen ist. Entscheidend ist nicht der Tod selbst, sondern der Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag offiziell endet.
In der Regel sind die laufenden Mieten bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu zahlen. Nach dem Tod des Mieters übernimmt nicht immer sofort der Erbe den Mietvertrag. Zunächst treten gemäß § 563 BGB der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, in den Mietvertrag ein.
Eintrittsrechte und Kündigungsmöglichkeiten
Wenn kein Ehepartner vorhanden ist, können auch Kinder, die im gemeinsamen Haushalt leben, automatisch in den Mietvertrag eintreten. Dies gilt ebenfalls für andere Familienangehörige oder dauerhaft im Haushalt lebende Personen. Der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt kraft Gesetzes, was bedeutet, dass keine Unterschrift oder Vertragsänderung erforderlich ist. Die betreffende Person wird sofort neuer Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten.
Es ist jedoch möglich, dass die Eintrittsberechtigten den Vertrag ablehnen. Wer vom Tod des Mieters erfährt, kann den Eintritt gegenüber dem Vermieter verweigern. Lehnt beispielsweise der Ehepartner fristgerecht ab, wird der Eintritt rückwirkend als nicht erfolgt betrachtet. In diesem Fall rückt die nächste berechtigte Person nach oder der Mietvertrag geht auf die Erben über, wenn niemand eintreten möchte.
Fristen und Nachlassverbindlichkeiten
Der Mietvertrag endet nicht von selbst, weshalb eine aktive Kündigung erforderlich ist. Dies geschieht in der Regel durch eine außerordentliche Kündigung mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten. Die Erben müssen innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls kündigen. Gibt es keine Erben oder schlagen alle das Erbe aus, fällt der Nachlass samt Mietvertrag an den Staat, der dann Vertragspartner wird und im Rahmen des Nachlasses haftet.
Wird keine Kündigung ausgesprochen, läuft das Mietverhältnis weiter, und die Miete muss weiterhin gezahlt werden. Für die Angehörigen ist es wichtig zu wissen, dass sie bei fristgerechter Kündigung nicht zwingend mit ihrem Privatvermögen für Forderungen haften, die nach dem Tod fällig werden, wie Miete oder Räumungskosten.
Haftung der Erben und Nachlassverwaltung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es sich in solchen Fällen um Nachlassverbindlichkeiten handelt. Der Vermieter kann grundsätzlich nur auf den Nachlass zugreifen, also auf das Vermögen, das der Verstorbene hinterlassen hat. Entscheidend ist nicht das Einkommen des Verstorbenen, sondern der Nachlass, zu dem beispielsweise Kontoguthaben und die Mietkaution zählen.
Erben haben die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen, wenn der Nachlass überschuldet oder leer ist. Haben sie das Erbe bereits angenommen, können sie ihre Haftung auf den Nachlass begrenzen, indem sie die Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB) geltend machen. Damit können sie nachweisen, dass der Nachlass nicht ausreicht, um alle Schulden zu begleichen, und der Vermieter bleibt auf den Kosten sitzen, wenn aus dem Nachlass nichts zu holen ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Erben, die schnell handeln und fristgerecht kündigen, ihr finanzielles Risiko begrenzen können. Eine persönliche Haftung entsteht nicht automatisch, selbst bei erheblichen Forderungen.
Bildquelle: Rufus46 via Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0)
